房子到底还能不能买？这个决策影响未来几十年

文：蔡垒磊

总有人问我房子还能不能买，我不太愿意直接给答案，是因为买房是一个非常需要私人定制的事情：你当前的家庭资产配置是怎样的，你的稳定收入是多少，你要买的房子在哪里，贷款还是全款，自住还是投资等等，全都会影响决策。但如果我面对一个缺失了很多信息的普通人，一定要给出一个建议，使其能大概率正确的话，那就是：不买。房子本身就是一种流动性极差的商品，不是你今天想变现，明天就能按照“市场价”无损卖出去的。首先有高额的交易成本，其次滑点极高，类比到股票里就是卖一价是一回事，买一价是另一回事，且卖二和买二价很可能还有较大的差距。因此房子的“市场价”，往往没有市场换手充分的投资品的市价的指导意义那么明确。房子上的盈利，是浮盈，只有你卖出去了，一算总账才知道自己到底是赚了还是亏了。那些赚的倍数高的，全是满杠杆导致。中国的老百姓，本身买房时多数就是加了杠杆的——按揭就是杠杆，300万的本金，当1000万使用，于是才涨了30%，本金就翻倍了。

但与此同时，要是跌了30%呢？不是300万亏了100万，而是本金归零你想过没？你辛辛苦苦攒了一辈子的钱，离归零就差30%而已。30%真的很远吗？股票期货市场里说盈亏同源，就是这样，市场好的时候个个以为自己是股神，其实就是运气。我经常说，不要把钱交给“市场好的时候赚了最多倍数的人”打理，因为没有超越其他人的杠杆，就不可能有超越所有人的收益，这种股神最后一定走下神坛死于杠杆。你在当下的房地产市场会发现一个特别明显的事情：有价无量。

为什么？因为大量的人在扛单。

扛单这种事我们在期货或者股票配资里见得多了，最后哪个人不是从哪里来回哪里去？中国老百姓的财富，有80%~90%来自房产，这些财富都是假的，你明白吧？中国远没有那么多的财富。如果这些房子真可以折现成美元这样的世界通用货币，我们早就是地球第一强国了，买下美国日本都不成问题，但可能吗？这些房子的价格，是被各种人为锁死了流动性，加上在一个大的上涨周期里人人惜售以后，导致的错误估值。错误估值要修正只有两条路：要么估值不修正，中国的社会总财富不断增加，那就可以把估值给填实——我们对这些投资品的高PE估值，本质上是对中国经济的信心；而如果经济卡住了上不去，社会总财富填不满高PE的坑，那PE就得下降，估值就得大幅度下调，就这么回事儿。上次在文章中我已经说了我们的房子，之所以还有扛单，以及价格还没有踩踏，是由于一二手房有价差。二手房挂了半天没成交，是因为一部分一手新房用各种政策补贴的方式，让那些所谓的刚需上了车——他们用更便宜的价格买到了，但明面上的成交价格还维持在高位，因此二手房自然没量，而且很多人很自然地还抱有幻想，大家没有踩踏，都在扛单，凭什么我降价？可一旦大家开始意识到了这一点以后呢？一旦最后那一拨本来没有资格上车的都被政府吸完了，整体经济又支撑不起大家的收入来源源不断地向楼市输血，还有谁来接房子？而楼市别说踩踏了，就算不涨，房子的回报率也是极低的。我上上周直播时就讲过，300万的房子，租出去是3000每月，而你存最看不上的银行，每个月怎么也能拿个七八千——我们之所以还愿意投资房产是由于它会涨，一旦不涨，大家立刻就会理性地去计算投资回报比了。我预判，在房子踩踏之前，一定会经历一段较长时间的流动性枯竭，这段时间几乎没有新拿的地，政府少了一块大头收入，公务员降薪会继续，然后忍不住了就会出房产税——没有增量收入了就收存量税。而到了用户端，直到把所有人剩余的钱再吸进去，扛单的人扛无可扛，政府又开始征收存量税，所有供应如潮水一般卷出来的时候，大家才会如梦初醒。然后这个市场就会变成修罗场，整个造富游戏会变成一个跑得快的游戏。至此，中产阶级会正式回到无产阶级，那些虚无缥缈的身家将烟消云散。你会看到像中国这样的发展中国家，人均GDP排这么后面的，人均价值产出这么低的，正常国民的身家应该是怎样的一个情况——反正一定不是某乎和某书里的这样。现在很多中介还在跟你说小阳春，是，成交量提升了，但你不看看挂牌量？挂牌量提升的比例，根本不是成交量的提升能比的。既然是小阳春，有人买就有人卖，现在把房子丢出来的那些人，未来才会是真正的中产。

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。