发现一枚近五年年化收益11.3%的产品丨海外REITs科普

简七理财

理财更简单，人生更自由

01

资产荒，真的来了

“最近房价会跌吗？“

“你把股评家当老师，他们把你当韭菜。”

“好怀念当年XX宝都有7%收益的2013年啊。”

最近跟几个小伙伴聊天，绕不开的话题就是最近到底投什么。资本寒冬、资产荒，这样的字眼不停地出现在我们眼前。

不得不说，现在的好选择，真的不多。

但是，简七才不会轻易地放弃搜索！

我们组建了RMB贬值投什么小分队，接下来每周二跟大家八卦一个也许被你忽视的投资品类。

今天我们要聊的REITs，虽然跟房地产有关，但是收益来源并不是房价上涨的交易价差哦。

它是一种类固定收益类产品，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，然后跟商户签订长期稳定增长的租约，以租金等固定收入形式回报给投资者。

虽然今天的内容乍看有点复杂，但还是推荐大家仔细读一读！因为实在有点“值钱”。

先把投资方法写给大家：

1，开个美股账户，在里面买相关的ETF；

2，在国内的基金平台买QDII。

区别是，后者的费率更高，回款时间更慢。

买过QDII的小伙伴一定都懂，赎回的时候做好起码半个月到账的心理准备。反正我已经开好美股账户准备开始定投了：）

02

明白它的好与坏

* 什么是REITs

REITs，是英文Real Estate Investment Trusts的缩写，翻译一下就是房地产投资信托基金。

我们都知道，基金就是基金经理帮我们投资某些特定的资产，REITs主要会投资于房地产。听到投资房地产，很多人都会想到买REITs是不是可以更低门槛炒房，享受房价上涨的好处了？

先认真强调一下，投资REITs既不是短期炒房，也不是买卖房地产类股票。买REITs赚钱，主要靠收租、收息，根据收益来源不同，可以分成下面三种类型：

美国作为REITs发源地和最发达的市场，是美国普通投资者投资商业地产的最主要途径，投资的房地产种类也非常丰富，包括办公楼、公寓楼、商场、酒店、医院等。亚洲则主要集中在日本、新加坡和中国香港，当然国内也有人在做类似的尝试。

不过严格意义上来说，国内还没有真正的REITs，反倒是可以通过港股市场买到一些国内房地产物业的REITs。

不过，今天我们主要聊聊美国的REITs，国内先不多说了，下次再聊。

（前一阵发行的鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型投资基金，更接近于PPP项目运作模式，PPP科普欢迎戳：热门股涨了近20%，3个故事带你看懂PPP）

* 投资REITs的优势及风险

今天科普美国REITs类投资，自然是因为它有不少值得投资的点：

1. 人民币贬值的情况下，你懂的；

2. REITs一般是要将至少90%的利润分配给份额持有人，有较稳定的分红收入；

3. 比起投资单一房地产，REITs会投资不同地区、不同类型的房地产，风险更分散；

4. 常说90%的收益来自于资产配置，而资产配置的核心之一，就是利用不相关性构建资产组合。REITs和债券、股票等大类投资不太相关，资产量比较大的话，可以纳入自己的投资组合哦；

（插播一个广告：学习资产配置戳极简投资）

5. 流动性比较强。大部分个人投资者选择的都是公募型REITs产品，能方便地交易。

但必须强调， REITs是一个高风险投资品。除了受到汇率波动的影响，还有不少风险因素，比如宏观经济环境，微观投资的具体地产行情，还有就是利率波动。

一般来说，利率提高对REITs价格有负面影响，原因包括：

1. 抵押型的REITs要还银行更多利息；

2.大家更愿意投资债券等其他固定收益类产品，卖出REITs。

03

小白怎么投？

那么，我们怎样才能参与到美国REITs的投资中去呢？

最简单的方法是通过美股账户投资美国REITs ETF。以前我们就曾经科普过，如何开立美股账户，传送门：人民币啊，你逼我开了个美股账户。

我们以美国规模最大的REITs ETF基金（约640亿美金的净资产） -Vanguard集团旗下的房地产ETF VNQ为例，它追踪的是MSCI US REIT指数（MSCI是一家美国指数编制公司），包含各个REITs行业板块，共150家REITs上市公司。这只ETF自打08年金融危机房地产市场恢复之后，整体增长趋势良好。

我自己算了一下，如果只看最近5年的回报率，VNQ的年化回报在7%左右。从官网的数据看，如果加上分红，截止到今年10月末，5年的年化总回报率大概在11.3%。VNQ还有一个好处，申购费率比较低，只有0.12%，比大多美国同类基金要低90%左右。

*来自Vanguard官网，数据截至2016.10.31

如果实在觉得开美股账户麻烦，其实也可以通过国内的QDII基金来投资美国甚至全球的房地产市场。我也去查了一下，现在国内投资海外REITs的基金主要有五只：

*其中广发的两只其实是不同币种发行的同类基金

但是因为QDII额度不足，其中三只目前都已经暂停申购。

这些基金的投资标的大多是美国或全球范围内的REITs，或者REITs指数基金。

除了这几只基金外，还有一只(000193)国泰美国房地产开发股票型基金和海外房地产有关，但是这只基金其实是直接投资海外房地产相关的股票，所以本质上说不算是REITs基金。

- 你猜第二集我会讲什么 -

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