青岛再出楼市新政拯救“过山车”行情

近两个月来，青岛连续出台楼市新政，提振住房消费需求。

8月28日，青岛市住房公积金管理中心发布《关于调整我市非限购区域住房公积金贷款首付比例的通知》，对青岛市非限购区域住房公积金贷款首付比例进行调整，购买首套和第二套自住住房，公积金贷款首付比例分别调整为20%和30%。

就在前几日，青岛市住房公积金管理中心还发布了一则消息，在青岛市行政区域内购买家庭首套自住新建商品房的，支持购房人及其直系亲属提取住房公积金用于支付购房首付款，政策放宽有效期延长至2024年8月31日。

本次调整住房公积金贷款首付比例，一方面是为支持住房消费需求，另一方面也是为了使住房公积金贷款与商业贷款政策更加协调匹配。

今年6月1日，青岛多部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中便提到调整青岛非限购区域购房首付比例，同时优化限售条件，支持刚需、改善需求。

在限售方面，新建商品房出售条件由网签满5年变更为网签满3年，取证满2年。首付比例方面，限购区域首付比例不变，非限购区域首付比例首套最低调整为20％、二套最低调整为30％。青岛市限购区域为市南、老市北，其他区域均为不限购区域。

青岛如此密集地调整楼市政策，是受当地今年“过山车”般的市场行情影响。

据克而瑞青岛数据，从1至7月青岛各区市成交来看，总成交面积820.4万平方米，总成交金额1349.15亿元。7月单月，青岛商品房供应急转直下，环比下跌60.67%，成交面积74.55万平方米，环比下跌72.75%。

从上半年整体走势看，2月青岛市场曾急速点燃，3月连续两个周同环比均增长。不过到4月，市场开始下滑，商品房成交面积环比下降约45%。5月，商品房成交面积同比下降21%，环比上升8.18%。6月单月，商品房成交刷新纪录，达到233.26万平方米，环比涨幅141.73%。经历半年度业绩冲刺后，7月份楼市再度低位徘徊。

易居研究院研究总监严跃进认为，青岛此次举措，充分说明各地公积金中心积极发力，有助于发挥刺激住房交易的效应。相比贷款额度等内容，首付比例下调，有助于进一步降低购房成本，后续市场预期会进一步改善，也有助于进一步促进交易市场的活跃。

克而瑞青岛则表示，目前整体去化和市场不会有太大改变，一方面从政策发布到落地需要一个过程，另一方面当前楼市供求关系已发生巨大转变，短期内的政策利好能够释放部分刚需及改善人群的购房需求，长期来看，未来房地产市场将过渡到平稳发展的阶段。

值得注意的是，7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”后，各地优化政策出台频率明显加快。根据中指研究院监测数据，截至8月22日，8月各地出台政策已超40条，已高于5～7月全月平均数量。

除了青岛，近期嘉兴、南昌、厦门均密集出台楼市支持政策，助力市场需求回温。其中，厦门对公积金贷款的首付比例做出下调，缴存职工有一笔商业性住房贷款未结清，且本市无住房或有一套住房的，申请住房公积金贷款时，首付比例由50%下调至40%。

8月25日，嘉兴市住建局发布通知，出台21条楼市政策，其中最大的亮点在于，取消两个重要的行政限制性措施，一方面不再限制购房套数，同时所有商品住房(含原限售房屋)不再限制转让，成为目前全国全面取消“两限”措施的城市。

严跃进表示，回顾嘉兴出台限购、限售历史，2016年12月嘉兴开始落实限购政策，2017年5月实施限售政策后，又在2021年3月对“两限”进行加码。如今嘉兴取消限购、限售政策，是基于“房地产市场供求关系发生了重大变化”这一判断，具有非常强的信号意义。