国庆出游火热楼市平淡,35城整体成交不及去年
国庆小长假期间,各地旅游大爆发,国内出游人数8.26亿人次,同比增长71.3%;出游热了,楼市相应有所冷静,仅部分核心城市成交较为亮眼。
中指研究院数据显示,2023年国庆假期期间(9月29日-10月6日),35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期(10月1日-7日)及2019年假期下降两成左右。
“假期各地推盘积极性提升,企业加大项目优惠力度,项目到访量较节前有所增加,但在假期出游及市场信心尚未明显修复下,城市及区域间分化仍较严重,除核心城市或成熟区域楼市热度较高外,整体成交量表现一般。”上述研究院表示。
具体来看,国庆各地楼市表现不一,上海、广州在楼盘供应端带动下情绪回升,北京、深圳、成都、杭州相对平稳,武汉、苏州、天津等地则在房交会带动下较为活跃。
一线城市中,上海市场表现最突出,2023年国庆假期成交面积12.3万平方米,较2022年国庆假期日均成交增长159%,较2019年国庆期间日均成交增长745%。小长假上海共有十二盘取证认购,其中五盘触发积分,且认购比例均在200%以上。
北京楼市自新政落地以来,发生了明显变化。北京房地产业协会官方公益平台“京房字”表示,9月北京二手住宅网签量达到14261套,环比8月上涨了30.1%,是3月以来二手房成交量首次明显回升;新房方面,9月北京新建商品房成交10727套,环比8月上涨9.8%。
二手房市场表现最显著,新政落地后,北京二手房咨询量、带看量有所提升,带看量以之前看过房的客户为主,同时成交量也明显增加,买房业主多是之前已经锁定小区和房源的客户,前期一直在等待和观望政策走向,在政策落地之后快速出手。
不过,经过这波热销后,北京楼市的火热气氛有所稳定。国庆期间,北京多个项目推出折扣、优惠、特价房源等优惠活动,但促销力度整体较小,以一口价立减、买房抽手机等活动为主;成交面积1.8万平方米,较2022年假期降低31%。
中指研究院表示,9月初新政实施后,北京一部分购房需求集中释放,短期推高了北京新房、二手房的成交量,随着需求释放动能减弱,9月后两周成交量明显下降。国庆假期,市场表现较稳定,换房需求的入市及推盘的增加有望带动新房市场好转,但购房者对北京继续优化调控政策的预期较强,或造成观望情绪延续。
广深楼市情况也较为分化。国庆期间,广州新房市场成交有所回升,网签商品住宅15.7万平方米,较2022年同期日均增加13.2%。深圳虽然开发商加大推货力度,但成交并未明显上升,成交面积3.5万平方米,较2022年同期日均减少68%。“假期仅少数网红楼盘热销,大部分售楼处并没有出现火热的看房景象,市场观望情绪依然浓厚。”
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉发文表示,今年的“十一楼市”和往年不一样,比如新盘推盘量明显增加,“一口价”房源非常普遍,看房的比买房的多。其中,“一口价”房源明显低于新推盘的平均售价,甚至低于该批次房源当初的开盘价。
在他看来,当下楼市出现了“等政策式的需求延滞”,比如假期深圳楼市人气也很旺,但叫好不叫座的现象更加明显,新盘普遍折扣式营销更加剧了这一态势。这种心态背后,其实是“调控政策刺激-需求跑步入市-房价出现上涨”的旧思维在作怪,即如果房价不涨,那就不会买房,等等再说;思维的另一面,是认为政策不达预期。
李宇嘉认为,楼市过去20年(2001-2021年)一直“单边上涨”,且每有下跌时就迫不及待地将其拉起来,从而导致“政策市”、政策不允许下跌的顽固预期。但事实上,政策空间在收窄和触顶,边际效果在减弱;对购房者来说,即便开发商有优惠,“一口价”房源降价50万,但房价还很高,这就是当前楼市的困局。
今年以来,中央及地方各层面,都在积极提振楼市,9月政策频次达去年四季度以来单月最高水平,涉及取消限购、优化限购、优化限贷、取消限售、优化限价等方面。目前,首套住房“认房不认贷”政策,全国基本已执行;首套、二套首付比例也在下降。
展望后市,中指研究院市场研究总监陈文静认为,未来需求端、供应端政策均有优化空间,需求端如核心城市降低首付比例、放松限购、优化普宅标准等,供应端如支持房企盘活存量资产、支持盘活存量闲置地块、支持超大特大城市城中村改造等。
“预计四季度降幅逐步收窄,2023年全国商品房销售面积低于13亿平米;若短期政策优化到位,城中村改造系列措施快速落地,预计2024上半年市场完成筑底。”她表示。
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