登陆注册
21791

深度 | 河南信阳商铺“返租”纠纷:能否因疫情解除合同?

锤子财富2023-11-07 17:41:212
曾经千人争抢、一房难求的商铺,如今却成了业主心中的“一块疙瘩”。

曾经千人争抢、一房难求,如今却成了业主心中的“一块疙瘩”。

近日,河南信阳市民王江向第一财经表示,自己2017年购买了信合阳光城(原名“和兴阳光城”)一套商铺,并签订长达12年的合作经营协议,西亚运营负责商铺运营,自己每月收取相应的运营收益。但自2022年收到过两个月收益后,此后再无“入账”,并与相关方陷入长久纠纷中。

与王江处境相似的业主不在少数,信阳市平桥区人民法院一份判决书显示,2017年阳光城一期商业街区以售后返租形式销售,共计销售返租型物业577套。业主一方收不到约定的收益,另一边,项目运营方却正以受疫情影响为由,向相关机构申请解除协议、承担相应的补偿责任。

有业内法律专家认为,疫情在某个时间段确实可以构成不可抗力,但并不等同于一定可以解除合同。不论是法定解除事由,还是合同约定的解除事由,都有适用问题,不能过度夸大对合同履行的影响、也不能人为缩小。疫情对商业运营的影响,可通过减免租金冲抵,而非必然导致合同解除。

曾经火到“一铺难求”

回想起当初抢房的场景,王江至今仍觉得有些“可笑”。

让他斥资百万购买的这套商铺,位于河南省信阳市,项目原名“和兴阳光城”,最初由西亚和美、亚兴集团等联合打造。西亚和美成立于1992年,是当地有名的百货商超公司,有大型卖场20家,产业还辐射至餐饮、影院、儿童娱乐、房地产等领域,在当地人心中有很高的知名度。

冲着开发方的名声、以及核心地段的地理位置,王江对这个项目动了心。2017年7月16日,和兴阳光城首次开盘,推出商铺607间,单价区间为9000~30000元/平方米。公开资料显示,该项目开盘当天,到场人数过千,共销售567套、销售额10亿,去化率93%,近乎售罄。

对当天的景象,王江记忆犹新。“那天信阳下大雨,我早上六点就去排队,现场人山人海,黑压压跟蚂蚁一样,门口停车场都停满了。”他称,现场还有“黄牛”花20万买摇到号的资格,夸张点说,没关系还买不到房。有人拿着几张银行卡,里边放好意向金,就为提高买中概率。

王江也“上头”了,他全款花120万,买下了一套80多平方米的商铺,感觉像中了奖。当时,全国房地产市场都处于火热期,各地市场都普遍高涨,楼盘“一天一个价”屡见不鲜。王江买这套房,固然有受整体市场气氛影响,但更重要的因素,是这个商业项目“诱人”的返租收益。

所谓“售后返租”,又称售后包租、返租回报、带租约销售。一般而言,“售后返租”模式下,购房者会与开发商签订商品房买卖合同,同时双方再签订一个返租协议,由开发商自行或委托第三方经营管理公司,对整个商业广场进行统一规划招商和经营管理,并向投资者支付租金。

王江买房时,除了商品房买卖合同,也签订了一份《合作经营协议》,期限自2019年1月1日至2030年12月31日,共计12年。其中前三年物业由运营方无偿使用,自2022年1月1日起至2030年12月31日止,需按月向业主支付合作运营收益,同时扣除当期收益的8%作为运营管理服务费。

按上述协议约定,王江从2022年~2055年,每月收益将超八千元,2026年~2028年每月收益超九千元,2029年~2030年每月收益过万,如果最终能全部兑现,相当于返还总房款的92%。本着买房养老增值、获取收益、置办资产的想法,王江签下了这份“高收益”合同。

当时,他内心并非没有担忧,有两件事曾让他心里“打了鼓”。据王江称,自己买这个商铺,从前期宣传直到签订合同,都不知道最终的真实价格,项目方曾短暂公示过便收回,实际上是“一铺一价”。“直到我选到房,签字按上手印,问置业顾问总价到底多少钱,还是让我等电话通知。”

另一个“插曲”是,与王江签署协议的乙方为“西亚商业运营管理有限公司”,而非买房时冲着去的西亚和美,前者由开发商专门发起成立、注册资金50万元。不过,在协议中,西亚和美作为丙方为西亚运营支付收益行为承担连带担保责任,这才让王江稍微放心。

落空的“高额收益”

本以为可以靠这间商铺收租了,但王江没想到,重重波折还在后边。

2017年下半年至2018年,该项目因股东内部发生纠纷等,停工一年半。经当地政府协调,2019年初,信合集团关联公司河南悦合出面,以股权转让形式受让该项目,同时更名为“信合•阳光城”。

2019年2月2日,信阳市好山水置业有限公司(转让方)、河南悦合(受让方)、和兴阳光置业(项目公司)三方主体,签订和兴阳光置业股权转让协议,最终实现受让方持有项目公司100%股权。

2019年5月29日,和兴阳光置业的原全体股东,将全部股权过户到河南悦合名下,自此西亚运营、和兴阳光置业成为了信合集团旗下公司,信合集团成为了阳光城项目的实际运营主体。

信合集团在当地同样有一定知名度。官网资料显示,该公司创始于1998 年,业务涉及投资、地产、商业、医养、教育、工业,旗下拥有90多家经营实体,在职员工4000 余名,累计开发 50 多个项目,开发体量超 1000 万平方米,共计服务业主近25 万,每年1300万商业客流量。

随着项目股东更换,双方也就返租事宜进行了约定。2019年5月27日,西亚运营、和兴阳光置业、河南悦合、信合集团、西亚和美签订《协议书》,河南悦合、信合集团和项目公司承诺并保证,如西亚运营未能按约支付收益,将按照相关约定向出租方支付,确保西亚和美不因此承担连带保证责任。

新股东还向业主出具了“担保函”,称信合集团作为担保人,无条件不可撤销地按照《合作经营协议》约定的给付时间及金额,付给业主应得的运营收益,与《合作经营协议》的丙方承担相同的连带保证责任。

因为停工风波、股东变更等事宜,王江内心越发不安,不过也只能接受。但接下来等收益到账的过程,让他整个人“掉了层皮”。2022年1月,在约定的首个到账日10日,王江没收到相应的返还租金收益,去公司协商后才在12日收到;到2月份,又是同样的波折,3月份则直接没收到。

2022年2月12日,西亚运营公开向各业主出具《关于信合阳光城一期商业项目返租事项的报告》,表示其运营情况惨淡,无力支付业主租金,合同履行出现不可抗力因素,故被告一依据协议第十二条的约定决定单方解除合同,拒绝继续履行合同。

按照《合作经营协议》约定,如果在协议履行过程中发生争议,由双方当事人协商解决,协商不成,可直接向信阳仲裁委员会申请仲裁。因未收到相关收益,王江与多名业主去年开始向仲裁委申请仲裁,2022年11月28日仲裁委出具受理通知书,直到现在业主仍在等待仲裁结果。

值得注意的是,近日西亚运营也向仲裁委提出申请,请求解除与业主签订的《合作经营协议》;协议解除后,申请人自愿按照法律规定承担相应的补偿责任,西亚和美及信合集团对补偿责任承担连带清偿责任。落款日期2023年11月6日的通知书显示,就上述申请,信阳仲裁委员会已受理。

据西亚运营方面称,2020年初,新冠肺炎疫情突然爆发及其防控构成不可抗力,这一因素一直持续不断影响《合作经营协议》的履行,对商业运营环境和运营模式造成重大影响。受疫情及房地产市场等多重因素影响,阳光城项目一期商业街区(即售后返租区域)经营情况惨淡,目前经营商户普遍亏损,退租情况不断增加,导致申请人目前已无力支付业主租金。

解除合同如何把握尺度?

当下业主最担心的,莫过于最终协议被解除。

王江等多数业主仍在走仲裁渠道,但此前有个别业主,依据《合作经营协议》、前述五方《协议书》及《担保函》三份合同提起了诉讼,同时西亚运营提出反诉,目前信阳市平桥区人民法院已有相关判决。

一审判决中,信阳市平桥区人民法院表示,新冠肺炎疫情的发生构成不可抗力,但并不导致双方合同目的不能实现;其次,信阳市市区只在2020年年初采取过社会面封控的疫情防控措施,此后再未实施,疫情防控对双方合同的履行有一定的影响,但并非案涉店铺不能使用。

最终法院判决,西亚运营于2022年2月12日出具《关于信合阳光城一期商业项目返租事项的报告》不能视为通知,不发生合同解除的法律效力。西亚运营应向业主支付原告期内相关收益及违约金。西亚和美、信合集团对上述支付义务承担连带清偿责任。

不过,初审结果出具后,相关业主、西亚运营、信合集团、西亚和美不服判决,再次上诉至信阳市中级人民法院,信阳市中级人民法院出具裁定书,撤销原判决书、发回重审。

今年9月,信阳市平桥区人民法院作出判决,以不可抗力为由解除了相关长期返租协议。并称,基于新冠疫情这一情势变更情形,《合作经营协议》如果继续履行,则导致合同当事人之间的利益严重失衡,故对西亚运营请求解除《合作经营协议》的反诉请求,予以支持。

同时,西亚运营应当补偿因解除协议给业主造成的损失,根据预期利益及疫情造成影响,参考类案其他业主达成的调解意见,酌定补偿损失22.63万元(约等于合同中9年租约的28%),并向业主返还商铺的占有经营权,西亚和美、信合集团对支付义务承担连带清偿责任。

在王江看来,上述补偿比例自己无法接受,且如果商铺经营权返还,后续招商经营等问题也未有统一协定。现在,他最担心自己的仲裁也会有相似结果。11月7日,记者拨打信阳仲裁委员会电话,相关工作人员表示,仲裁结果最近应该快出来了,但是否会依据法院判决进行裁定,目前不清楚。

就解除协议的连带赔偿责任一事,记者多次拨打信合集团官网电话,均未接通。西亚和美官方电话工作人员称,这件事需要问公司的法务部门,会让相关人员反馈联系,截至发稿记者还未接到电话。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者,疫情在某个时段某些地方确实属于不可抗力,这在司法实践中是不争的事实。但是,并非在某个时间段存在疫情,就等于一定可以解除合同。疫情比较严重的时期,确实会对运营造成不小的影响,可以通过减免一定租金来进行冲抵,而非必然导致合同解除。

民法典第五百九十条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任。”

王玉臣表示,遇到不可抗力,需要考虑其具体的影响,即使真的达到合同约定的解除条件,也应当在合同基础上考虑市场交易的稳定性。很多开发商在销售时承诺“售后返租”,会大大增加购房人购买的欲望和期望,提高开发商的销售和资金回笼,如若解除对购房人的利益而言显然是不公平的。

上海财经大学法学院教授叶名怡告诉记者,不可抗力的确可以构成情势变更,而疫情可以构成不可抗力,因疫情法院可以解除合同。这其中的重点、争议点便是因果关系,即疫情是否实际影响到合同履行,开发商认为影响是根本长远的,业主则认为影响就三年,后面不该受影响,法官的自由裁量度很大。

王玉臣还提醒称,现实生活中,售后包租出问题、拖欠租金的比比皆是,购房人千万不要奔着售后包租轻易购买房屋,更不要轻信开发商的售后包租。开发房地产是开发商的擅长,但售后运营又是另一套体系。房企在销售商品房中返本销售或变相返本销售的,相关部门应当对这种行为依法处理。

0002
评论列表
共(0)条