“深圳取消商品房限价”系误读，高库存阻碍房企拿地积极性

11月16日，市场有传闻称，“深圳取消商品住房销售限价”。第一财经求证到，该消息并不准确。

事情起源于深圳新发布的土地出让公告。11月16日上午，深圳公共资源交易公共服务平台发布了两宗涉宅用地的出让公告，拟定于2023年12月挂牌出让。挂牌的两宗地块，一宗位于坪山区龙田街道，拟建设企业自持的保障性租赁住房；另一宗位于龙华区观澜街道，拟建设普通商品住房。其中，作为普通商品房的建设用地，龙华观澜地块并没有明确注明该地块上修建的商品住房最高限制售价，而在此之前，深圳的涉宅用地公告均会注明，因此，有媒体将该变动解释为“深圳取消了商品住房销售限价”。

一名知情人士对第一财经表示，可以确定的是，深圳没有取消商品房限价政策。“规划自然资源局、住房建设局各自管自己的事情，商品房限价是住房建设局管。”该人士强调，龙华观澜地块的土地出让公告第七条明确显示，“本公告出让宗地的商品住房销售价格，请意向竞买人径询深圳市住房和建设局。”

不过，对于销售限价从原本的公开变为房企私下咨询，目的是否为私下调整限价，该人士未作出回应。

“商品房限价”指的是，土地拍卖阶段，政府相关部门会规定相应地块上修建的住房，在建成售卖时，最高的售价不能超过一个价格。“限价”政策出台的初衷是，防止房价上涨速度过快。

2016年以来，深圳涉宅土地拍卖一直采取“三限双竞摇号”的规则，即限地价、限商品房销售最高价格、限企业全年期自持的租赁住房建筑面积，竞地价、竞企业全年期自持的租赁住房面积（下称“自持面积”），竞买达到房价和自持面积上限之后，摇号确定竞得人。2016年至今，深圳新房销售限价从未缺席。

不过，今年以来，房地产行业处于下行周期中，新房、二手房价格普遍步入下跌通道，关于“取消限价”的议论之声也不断，这或许也是上述传闻受到广泛关注的原因。全国房地产经理人联盟理事邓浩志对第一财经表示，“限价”容易导致价格统计数据失真，从而形成对市场真实情况的误判，对管理者来说，可能会影响政策制定的准确性。

具体来看，上述龙华观澜街道地块土地面积0.95万平方米，建筑面积4.07万平方米，挂牌起始价7.5亿元，最高限制地价8.7亿元，竞买保证金3.7亿元。地图显示，该地块距离最近的地铁站观澜站有两公里的步行路程，周边工业园区较多。

对于该地块后续的参拍意愿，一名总部在深圳的房企投拓人士对第一财经表示，其所在的公司没有对该地块进行测算，也不会拿地，原因是深圳的新房库存太大了，其所在的房企在深圳也还有几个楼盘没卖完。

库存高是当前深圳楼市的现实。乐有家研究中心监测的数据显示，10月深圳一手住宅预售成交2654套，环比上涨28%，尽管结束了8、9月的“两连跌”，但依旧低于荣枯线水平。今年10月，深圳新增一手住宅预售面积40.5万平方米，共4189套，库存量仍维持在高位，近500万平方米，去化周期上升至18.5个月。

当前龙华区在售的新房项目并不少，上述取消限价地块所处的观澜片区也有多个在售的楼盘，但是去化效果都不算好。例如今年6月开盘的招商雍云府项目，推出925套住宅，截至11月16日去化仅144套，五个月去化率仅16%；再比如合正观澜汇项目，即便紧临地铁茜坑站，今年7月推出714套住宅时即打88折，截至11月16日，该楼盘仅去化298套，去化率仅约四成。