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从“宠儿”到“弃子”,房企频繁脱手商业资产套现

锤子财富2023-11-21 17:15:470
资金压力席卷全行业,各类商业资产正从宠儿变为“弃子”,成为房企套现的筹码。

因现金流稳定、资本市场估值较高,商业资产持有与运营曾是房企的“香饽饽”。如今,资金压力席卷全行业,各类商业资产正从宠儿变为“弃子”,成为房企套现的筹码。

近来,房企出售商业资产的情况明显增多,从港资开发商到出险房企,都不约而同地“忍痛割爱”。克而瑞资管监测也显示,2023年10月,中国内地32城大宗物业挂牌总价约为1.92万亿元,环比上升25%,大宗物业总挂牌数环比上升28%。

资金压力是房企暂舍商业资产的主要原因,但从实际成交端看,要想顺利“套现”并不容易。部分房企因出现债务危机,旗下项目被拍卖,拍卖过程更是“一波三折”。这背后原因几何?后续大宗商业资产交易将是何走势?

割肉抛售

开发商的资金压力,在传统的“金九银十”当口仍未缓解。

国家统计局最新数据显示,1~10月份,房地产开发企业到位资金107345亿元,同比下降13.8%,其中国内贷款下降11.0%,利用外资下降40.3%,自筹资金下降21.4%,定金及预收款下降10.4%,个人按揭贷款下降7.6%。

为减轻资金压力、或腾挪资金用于日常运营,不少房企“割肉”存量资产。近期,陆家嘴、宝龙地产、金朝阳集团等企业相继出售旗下各类商业资产。

比如,近期宝龙集团与青岛本土企业达翁集团签约,出售旗下商业资产李沧宝龙广场,该广场开业于2011年,是宝龙在青岛的第二个综合体项目,也是当地人心中的老商场。

交易完成后,达翁集团将投入资金对商场升级改造,该集团也将从主营的家居建材领域,转型到购物中心、家居商场、酒店、写字楼等全商业产业链布局,而曾经大力拓展商业运营赛道的房企,则在资金压力之下被迫“出局”。

因土地事件备受关注的陆家嘴,今年同样多次出售商业资产,比如18.74亿元转让东方广场一期项目房地产及地下产权车位、27.66亿元出售上海晶耀前滩项目部分写字楼等。

港资企业太古地产,11月17日也发布公告称,拟出售港岛东中心的若干办公楼楼层,总现金代价54亿港元,出售所得款项将用作一般营运资金。交易买方则为香港证监会,称已协定购入香港鲗鱼涌港岛东中心的有关楼层,作为永久办事处。

对此花旗发表研报称,太古地产以约54亿港元出售港岛东中心12层办公楼层,在目前高利率的环境下,该价格理想。港岛东中心物业估值为183亿港元,每平方呎约1.19万港元,而本次交易每呎均价1.82万港元,售价较太古地产的账面值溢价2.2%。

“截至今年6月底止太古地产债务净额为295亿港元,净资产负债率为10.2%。若计入交易的54亿元的现金收益,预计其净资产负债率将降至8.4%。在当前低迷的写字楼市场前景下,以相对较低净初始收益率出售香港甲级写字楼资产属正面。”花旗表示。

从大宗市场整体挂牌规模看,据克而瑞资管监测,2023年10月,中国内地32城大宗物业挂牌总价约为1.92万亿元,环比上升25%,在单笔挂牌金额超3000万元的大宗资产项目中,北京、深圳、上海三地项目合计占比超7成。

“10月底,中央金融工作会议为房企融资定调,满足不同所有制房地产企业合理融资需求,但当前房企融资环境并未见明显改善,9月、10月房企发债规模均未超百亿,多家房企挂牌持有存量资产优化营运现金流。”克而瑞资管表示。

“现在各类资产的持有者,包括开发商、投资机构等,或多或少都在加速抛售持有型物业。”第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想告诉第一财经,疫情三年期间全球经济包括国内经济都受到干扰,叠加美元加息、地缘政治争议等因素,导致整个经济增长放缓,国内房地产市场也受到打击。所以无论投资机构还是开发商,都想出售经营性物业,包括写字楼、购物中心、物流产业园等。

中指研究院研究副总监徐跃进告诉第一财经,当前商业地产行业的内部环境正在改变,企业发展策略也有所转变,拓展方式逐渐从以重资产为主向“轻重并举”转变。此外,当前商业地产市场供过于求的形势较为严峻,存量时代的“零和博弈”恐将来临,只有优质企业的优质项目才能获得持续健康发展,这也促使企业必须不断提升经营水平和项目运营水平,在巩固基本盘的同时实现高质量增长,为未来的“大浪淘沙”赢得先机。

套现不易

虽然腾挪资产的意愿强烈,但当前房企想要快速套现并不容易。

据克而瑞资管监测显示,2023年三季度,中国内地大宗物业成交总额331亿元,较22年同期下降13.1%;总成交单数60笔,相较于去年同期减少6.25%;单笔成交金额同比下降6.4%,虽较二季度有明显回升,但仍处于近几年的低位水平。

以上海为例,今年前三季度,上海大宗市场成交冷淡,累计成交规模仅376亿元,不足去年同期的6成,7月仅有2.6亿创近年以来最低。“受大环境影响,当前买家观望情绪较重,大体量A级资产市场成交同样遇冷,投资者对大体量房地产投资更为谨慎。”

部分房企因出现债务危机,旗下项目被拍卖,拍卖过程更是“一波三折”。

近期的典型案例是“深港国际中心”。11月16日,世茂深港国际中心二次流拍,本次起拍价格约104.35亿元,较首次拍卖价下降26亿元,如果按标的物评估价衡量,本次拍卖价格相当于资产打了6.4折,但仍因无人出价而流拍。

“深港国际中心”开发商为深圳市世茂新里程实业有限公司,世茂股份2017年以239.43亿元拿下该项目的国有建设用地使用权,创下深圳第二高土地出让纪录。按当时构想,该项目将被打造为深圳的地标性建筑,规划高度宣传为“中国第一高楼”。

后来,随着世茂陷入资金危机,以该项目为底层资产发行的信托产品兑付困难,深港国际中心也出现停工,传出要被出售的消息。如今,因整体项目体量较大,出让仍是不易。

在法拍网站上,此类大宗商业项目流拍现象屡见不鲜。日前,据阿里资产拍卖网,义乌首个“城市综合体”世贸中心项目已流拍,该项目投资达55亿元、最高建筑高度最初规划曾达260米,起拍价约21.5亿元,评估价约26.9亿元,但同样未能出让。

据纬房研究院数据,2023年1~9月全国各类型法拍房成交率中,住宅用房、工业用房成交率分别是36.46%、27.28%,商业用房成交率偏低,为17.12%。

对此李想称,大宗商业资产出让不易的情况,已经持续了很长时间,这背后有三点原因。首先,当前整体市场出让量大、供过于求,疫情之前市场整体供求关系相对比较正常,当下交易能否成功,则取决于潜在买家这一方,整体处于供求失衡的状态。

其次,在当前经济环境下,潜在买家资金情况也紧张,或者说需要非常聪明地去投资,不再像以往那样激进式投资,对项目也会更加细致地甄别判断,包括内部尽调过会等,如果觉得资产包不适合会果断否决,导致整个决策周期很长、节奏变慢、活跃度下降。

李想还表示,在这类交易的实际谈判过程中,双方的价格博弈也非常激烈,卖家不想完全低价抛售、买家则希望尽量压低价格抄底,双方很难在短时间达成一致。现实中有很多这种案例,双方谈了很久,始终没有达成一致意见,最终导致交易直接搁置。

在他看来,未来市场的恢复情况,还是要依托整个经济环境和地产行业的复苏,如果恢复比较慢,大宗市场将继续在低迷中徘徊。此外,后续交易类型将集中在几个细分板块,一是法拍、不良资产处置;第二是有政策性导向的领域,比如长租公寓,通过REITs吸引投资者;第三类集中在非常优质的资产,典型案例是中邮人寿42亿接盘中粮置地广场。

徐跃进也表示,“私募 公募”构成的不动产金融链条逐渐形成,为优质商业地产企业带来发展机遇。但有一点值得注意,市场化金融取向往往是“锦上添花”而非“雪中送炭”,优质企业和优质项目才能获取更多的金融支持机会,所以这倒逼企业回归运营本质,强化自身实力。“整体来说,我国经济长期向好的基本面没有改变,超大规模市场优势依旧存在,人们对美好生活的追求、消费升级的趋势不会改变,商业地产市场依旧有发展空间。”

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