连接城市更新与可持续，零售商业地产如何升级？

城市更新加速，以商场为代表的零售景观正在经历一轮前所未有的变革——消费习惯的改变、社区商业的再造、环保意识的提升，种种因素都在重塑今天的零售业。在可持续的浪潮之下，商场能否成为可持续发展的社区和文化中心？它与社群连接又将产生怎样的价值？

在上周的第三届可持续设计峰会上，多位嘉宾以“零售复兴：商场文化与可持续发展”为题，共论可持续商业的实践与思考，其中既有节能、减排这些内置在可持续发展中的技术设计，也包含从文化、艺术、社区等层面出发的软因素，还有绿色消费的内在驱动力。

在瑞安新天地有限公司行政总裁张斌看来，接下来的10年、20年，过去那种以新建和增量的同质化供应（发展模式）已经无以为继。“城市更新的商业项目不应该是一系列的网红打卡地，不应该消费当地居民的日常生活，而应该变成媒介和载体，激发在里面、流连在里面、活动在里面消费的每一个人精神层面的情感诉求的释放。”

零售复兴

作为上海首批完工亮相的城中村改造项目之一，历经9年打造的蟠龙天地于去年4月开业。众多市民与游客第一时间来到这个青浦小镇，品赏江南古韵，游逛各种市集、秀演，还可以在余德耀美术馆来一场艺术之旅。

“蟠龙镇建镇可以追溯到隋朝，这个古镇在过去很多年里逐渐没落，随着居民离开变得空心化，空出来的房子变成一些小工厂、作坊，它们排放的污水正在污染水系。”张斌回忆，当古镇变成城市的负担，“不敢轻易地落笔”，“直到疫情让我们明白，每个都市人心里面都有一个渴望——找到一个能让自己放松下来，能跟家人真正零距离、面对面的地方，这是整个项目的初心”。

依托蟠龙古镇，改造后的蟠龙天地整体规划超50万方，其中商业建筑面积7.5万方，公共绿地23万方。和大体量项目相比，位于闹市区的小型项目追求的则是特色街区的打造，避免沦为千篇一律的网红气质。同样由瑞安打造的鸿寿坊于去年9月底开业，它地处成熟的长寿路商圈，体量仅1.5万方，入驻品牌不算多，却一举成为去年现象级的社区商业项目。

“我们把看似矛盾的远方和附近、精致与烟火，在这个项目里得到深入地碰撞和落地。它在长寿路街道甚至全上海也变成一个触发大家思考行业问题以及找到未来解决方案思路的现象级小体量商业项目。”据张斌介绍，鸿寿坊开业第一周客流约70万人次，如今依然稳定维持着，除了来自周边社区的客人，很多游客也慕名而来，呈现出社区型商业的长远生命力。

“两个项目背后，承载着比较能够代表我们过去20多年一直坚持的商业创新——在商业部分的可持续发展思路。”张斌说。从20年前赋予石库门商业价值的上海新天地，到10年前成都太古里的现象级成功，原先只承担消费功能的商场和购物中心，在中国的商业模式不断进化、升级，尝试在创新中融入可持续理念。

尽管近年零售复兴，线下消费潜能释放，迎来一波体验型经济热潮，但业内人士也警惕由此引发的城市更新的盲目过热，“城市更新只有进行时，每一天都会发生，不是要把一个社区围起来经过三年改造，之后用一个所谓的新面目出现，这种割裂式的发展非常危险。”张斌说。

不止为消费

疫情后，消费者对户外场景体验的需求明显提升，为“非标”的街区商业提供了灵活的运营空间。

今年年初仲量联行发布的《2024年中国零售消费十大趋势展望》还显示，即使是商品零售，消费的社群化趋势也将加强，“将消费者的生活搬进购物中心”，零售地产未来招商应关注更多服务消费类业态与品牌的扩张，自带流量的优质品牌也是购物中心引流的关键。

而站在商业零售的角度，如何设计未来的消费需求，重塑商场的可持续模式，是这些面临转型阵痛的参与方急需解决的问题。“相较于上一代，年轻一代倾向于拥抱可持续性，所以我们需要抓住这样的机会，真正意义上去把这种功能带入到商场当中。”张斌表示。

“商场的目标也想让游客在商场中停留时间更长，我们也尝试让游客在商场里面的幸福感和可持续方面的数据进行挂钩。”恒隆地产可持续发展副董事约翰（John Haffne）表示，恒隆拥有一套成熟的绿色框架，涉及碳足迹管理、绿色租赁等，“从另外一个角度而言，未来的商场将会更加理解自然所带来的影响，碳排放和可持续发展已经是非常重要的一环”。

约翰以摩天大楼的玻璃幕墙对鸟类的影响为例，介绍了城市中的建筑环境要考虑自然影响，减少与野生动物的冲突。“我们在收集鸟类撞到玻璃幕墙的数据，也会跟更多伙伴合作，不去影响夜晚的生物，减低建筑对环境的影响。未来我们还有一些更加亲自然的设计和绿色空间，能够真正把建筑和自然环境连接起来。”

一直以来，传统的商场和购物中心被称为“盒子商业”，占据全国零售商业地产的九成，如何帮助它们营造多元场景？在新世界发展有限公司可持续发展主管迈克（Michael E. Long）看来，好的公共交通和零售结合，能够打造出这样一种公共空间——不一定是进入商场买东西，而是把它当作目的地。比如在公园吃午餐，能够帮助人们停留时间更长。“所以零售不仅仅只是提供这样一个‘盒子’，让人们来买东西，它应该能提供一种有质量的生活，这其实也是帮助我们重新去思考、去设计零售的空间，如何能够让零售空间适应多种需求。”

还有一个重要的指标，是企业利润和可持续发展之间的平衡。约翰补充道，“我们要思考是否能够提供良好的ESG绩效和数据给到租户，与他们共同创新来吸引客户，特别是年轻客户。我认为这能够帮助我们建立起非常有吸引力的商业空间，在这个基础之上，可以做更多文化、音乐、艺术的活动，然后再去回馈社区，这真正能够让未来的商场实现蓬勃的发展。”