华发股份扩张三年跻身行业十强，规模起来后遭遇“赚钱”压力

在房地产行业深度调整的2024年，国资背景开发商已然感受到经营的压力。

珠海国资开发商华发股份（600325.SH）日前发布的业绩显示，2024年，该公司实现全口径销售约1054亿元，同比下降约16%；实现营业收入599.92亿元，同比下降16.84%；归母净利润9.51亿元，同比下降48.24%；毛利率也下降至14.32%；基本每股收益0.35元，同比下降超5成。

鉴于业绩下滑是地产企业面临的普遍问题，华发股份表示，未来仍将持续扎根珠海，加强对高能级城市的投资布局，并着力拓展核心城市、核心地段的城区盘。

19亿大额计提

去年并不是华发股份首次出现业绩下滑。数据显示，2022年-2024年以来，华发股份的归母净利润逐年走低，从超26亿元降至9.51亿元，毛利率从20%以上降至约14%，净资产收益率也从14%以上降至4.39%。

对此，华发股份董事局副主席兼总裁陈茵在业绩说明会上回应称，房企盈利水平下滑是行业普遍现象，2024年，房地产市场仍在底部运行，受前期销售额下滑和年内竣工结转放缓影响，行业内公司普遍出现营业收入规模同比下降的情况。同时，近三年多数城市面临较大调整压力，市场下行，销售端价格持续承压，随着这部分销售资源逐步转入竣工交付，短期内结转毛利率出现下滑；同时部分城市的超预期下行对存货账面价值也形成不利影响，房企利润空间持续收窄。

值得提及的是，过往两年间，房企拿地价格普遍较高，导致利润空间普遍较低，至今仍在消化此前的“包袱”。

具体到华发股份，2024年末，该公司综合考虑房地产项目所在地的市场状况，项目自身的定位、开发及销售计划等因素，对开发成本、开发产品的可变现净值进行了减值测试。经测试，华发股份对房地产开发项目存货跌价准备新增计提金额为15.54亿元。叠加应收账款等，2024年，华发股份合计新增计提的相关资产和信用减值准备合计为19.67亿元，导致其在报告期内的利润总额减少19.67亿元，净利润减少16.25亿元，归属于母公司股东的净利润减少12.44亿元。

因此，陈茵表示，在行业深度调整中持续承压的背景下，“公司的营收利润情况符合行业整体变动趋势。”

投资渐显谨慎

过去几年间，华发股份大手笔扩张布局。克而瑞统计的《房地产企业新增货值TOP100排行榜》显示，2022年、2023年间，华发股份分别以新增货值717.6亿元、682.4亿元位列行业第12位。其中，2023年一年，华发股份就新增了23宗土地，聚焦于上海、杭州、成都三地，占比超75%。

这也推动华发股份的行业排名得以逆势上涨。根据克而瑞数据，2021年至2023年，华发股份在全口径销售榜上的排名从第32位跃升至第14位。

2024年，华发股份则以全年1054.44亿元的全口径销售额，同比有16%的降幅，但行业排名同比提升4个身位，跻身克而瑞2024年度销售榜TOP10。

不过，受市场下行的影响，华发股份在市场高位时购入的项目陷入销售不佳的短暂困境。

例如，2023年7月，华发股份在上海以超70亿元拿下的松江区一项目，溢价率10%，达到当时的触顶价，但该项目后期的去化情况不佳。2024年3月，项目首开312套房源，认购率仅36%；据网上房地产信息，该项目现已推出660套房源，去化率约69%。另一位于青浦的项目，2024年6月首开至今，目前去化率则仅42%。

另外值得关注的是，华发重仓的华东区域，盈利能力也出现下滑。数据显示，作为该集团营收贡献在3成以上的区域，华东实现营收超219亿元，毛利率仅9.34%，同比减少4.32个百分点。

连续两年大举拿地并未及时取得理想去化之后，2024年华发股份在投拓方面开始变得谨慎，全年仅新增6个项目，新增货值约197.6亿元，位于行业第27位。

陈茵表示，中长期看，城镇化率提升、改善性需求释放及“好房子”标准升级，将推动行业向高质量发展转型，绿色建筑、智慧社区等新兴领域占比有望持续扩大，市场分化中，核心城市优质资产仍具结构性机会。“2025年我们将聚焦上海、杭州、成都、深圳等核心城市核心地段，坚持获取能够快速开盘、快速去化的优质项目。”