美国4月成屋销售同比大降23.2%,发生了什么?
当地时间18日,美国房地产经纪人协会(NAR)发布最新数据,美国4月成屋销售总数经季调后年化环比下降3.4%至428万套,前值为下降2.4%,过去15个月中,有14个月销售总数出现环比下滑,仅于2月超预期上涨13.8%。同比来看,4月成屋销售总数大幅减少23.2%。
美国地产经纪公司Compass Real Estate高级房地产经济师韩雷告诉第一财经记者,房屋供应不足以及可负担性问题继续拖累楼市成交。“在供应端,开发商承担的材料、人力、融资等成本显著上升,阻碍其开工建设,故造成库存紧张;而在需求端,6%以上的抵押贷款利率对购买力的冲击挥之不去,购房成本大幅上涨令买家却步。”
据房地美(Freddie Mac)的数据,截至11日,30年期抵押贷款平均利率为6.35%,该指标于去年10月和11月两次突破7%之后回落,今年维持在6%以上。
韩雷举例称,如果疫情期间购入总价为100万美元的房产,锁定2.5%的固定利率,月供为3951美元,而如果近期买入同样价位的房屋,月供飙升近六成至6321美元。
局部回春
成屋销售约占美国房地产市场总销量的90%。NAR报告显示,截至4月底,全美待售成屋为104万套,较去年同期仅增长1%。按照目前的销售速度,待售成屋供应量能够支撑2.9个月,一般认为,6个月的库存供应量反映市场供需平衡。
野村美国高级经济学家Aichi Amemiya也对第一财经记者表示,未来,库存紧张可能继续限制房屋销售,抵押贷款利率反弹可能也给成屋销售造成压力,不过整体而言,他认为美国楼市可能已于1月触底。
NAR报告当中的多项指标显示,4月住宅市场较3月有所回暖。房价方面,全美房价中位数环比小幅反弹3.4%,至38.9万美元,同比降幅为1.7%;交投方面,在上月售出的房屋中,接近四分之三的房屋上市不到一个月就被售出,平均待售时间为22天,较3月的29天显著缩短,去年同期则为17天。
NAR首席经济学家云(Lawrence Yun)表示,过去数月,就业持续增长,房屋供应受限以及抵押贷款利率波动,上述因素共同作用令买房需求和销情出现反复。“全美大约有一半地区正在经历房价上涨,在清淡的冬季之后,今年春天又见竞价买房的局面。”
韩雷称:“楼市最为受创时期是在去年四季度,彼时买家都在观望,交投陷入谷底。来到今年一季度,买家逐渐接受了高利率的现实。另一方面,租房市场紧张也迫使买家重新考虑置业。”
他以纽约为例,租金较疫情前要高出1.5倍,居于历史高位,国际游客和留学生的回归支撑租金节节攀升。不过他也表示,美国房地产市场高度局部化,不同地区差异巨大,尽管部分地区回春,但在疫情期间过热地区,例如佛罗里达州的迈阿密以及得克萨斯州的奥斯汀,受美联储持续加息的打击更大,价量仍在回落。
NAR数据显示,分地区来看,东北部房价中位数同比上涨2.8%至42.3万美元,中西部地区房价涨幅为1.8%,报28.7万美元;南部和西部地区则出现房价回落,跌西部地区房价中位数同比大跌8%,价格仍然高达57.8万美元,南部地区跌幅为0.6%,报35.8万美元。
被问及近期银行业危机是否令住宅市场承压,两位受访者均表示影响有限。韩雷称,涉事区域银行对居民按揭贷款的敞口较小,购房者一般会选择摩根大通、花旗、富国银行等大型银行,且自2008年全球金融危机之后,银行对贷款申请人的审核非常严格。
Aichi Amemiya表示,行业动荡之下,尽管银行收紧贷款标准带来更广泛的信贷收缩,但他认为,这不太可能显著影响到有政府支持的住房抵押贷款。
购房意愿依旧低迷
对于多数美国民众而言,购房意愿依旧低迷。据研究机构盖洛普(Gallup)的年度经济和个人财务情况调查,仅21%的美国成年人认为此时是购房良机,该比例创1978年有纪录以来的新低,超过75%的受访者认为此时不宜入场。今年是该调查成立以来,第二次出现过半受访者看空楼市前景的状况,上一次发生在去年,30%的美国成年人相信彼时不是买房机会。
调查还显示,去年有70%的受访者预计其所在地区房价将在来年上涨,今年持同样看法的受访者比例降至56%,相较于2009~2012年后金融危机时期仍属高位,彼时仅22%~23%的美国人预期房价将会走高。
尽管如此,房产仍被视为最佳长期投资选择,调查显示,美国人对房地产的青睐度排名高于股票、债券、黄金和其他资产。不过,其优势正在缩小,今年约有34%的受访者认为房产是最佳投资标的,而去年这一比例为创纪录的45%。
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