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深圳二手房挂牌量再创新高,政策松绑两月买家仍在观望

锤子财富2023-10-25 20:17:130
深圳的二手房挂牌量接近6万套,创新高。

今年8月末深圳开始实行“认房不认贷”政策,9月末又降低房贷利率,首套房贷利率已经降至LPR以下,一个月内就祭出两大楼市利好政策。然而,政策出台之后购房者看房很积极,显现在数据端的成交量却没有明显波动,进入10月,楼市看房量也开始下滑。与此同时,想要借政策热度出售房源的业主也变多,目前,深圳二手房挂牌量已接近6万套,再创新高。

那么,政策之后,深圳楼市为什么没有明显起色?对此,有行业专家表示,与复杂且捆绑得很严的楼市政策系统相比,“认房不认贷”只是一个点上的放松,就像在五花大绑上解开一个小结,直接效果不会太明显。另外,近期政策只是在需求端鼓励购房者入市,但没有改变购房者对房价下跌的预期,因此购房者还在观望,也期待更多的利好政策出台。

行业专家认为,目前深圳可利用的政策工具还有很多,例如,限购、限价等政策已不符合目前市场新形势,存在放松的空间,不过,也有观点认为,若深圳放开限购政策,短期内对深圳楼市会有一定效果,但效果也不会太大。

政策后二手房挂牌量创新高

今年8月末,深圳“认房不认贷”政策出台,对于该政策的影响,业内普遍认为,购房门槛和成本的下调,将释放不少购房需求,特别是改善型购房者。不过,从数据端来看,政策的影响并不明显。

乐有家研究中心数据显示,9月,深圳看房量环比上涨26%,但相较今年2、3月份,仍有一定差距,购房者仍较为谨慎。

新房市场方面,乐有家研究中心统计的数据显示,今年9月,深圳全市一手住宅网签成交2076套,环比下跌6%,已经连续两个月下跌。成交量走低,去化周期持续上涨,9月底深圳一手住宅去化周期超过17个月。

二手房方面,乐有家研究中心监测的数据显示,9月深圳二手住宅过户成交2400套,成交套数环比微跌1%。价格方面,9月深圳二手房挂牌价仍然处于下滑态势,90%的业主报价下滑或维持稳定。全市挂牌均价环比下跌0.8%。

“认房不认贷”政策出台一个月之后,深圳再次在购房政策端发力。9月29日起,深圳首套住房商贷利率下限调整为LPR减10个基点,二套住房商贷利率下限调整为LPR加30个基点,成为继广州之后房贷利率下限突破LPR的一线城市,而该水平也再次触及深圳有记录以来的房贷利率新低。

按照上述政策,深圳首套房贷款利率的下限从此前的4.5%下调为4.1%,按总价500万,纯商贷30年,等额本息还贷方式计算,房贷利率下调后,购房者每月房贷成本降了822.05元,30年房贷将少支付29.59万元,少了近30万元。

彼时,业内认为,房贷利率的下降,将减轻购房成本,尤其是深圳新市民的月供压力,从而增加刚需购房者的入市意愿。

不过,房贷利率下调后的中秋、国庆双节期间,深圳新房成交量依旧无起色。中指研究院统计的数据显示,今年国庆假期(9月29日~10月6日)深圳新房成交面积为3.5万平方米,同比2022年国庆期间的成交面积下降了46%。

进入10月,深圳楼市仍然没有显现出政策后的水花。深圳市房地产中介协会统计的数据显示,过去一周(10月16日~10月22日),深圳市二手房录得量为861套,环比下降11.5%,经历了双节后一周的小幅增长之后,深圳二手房录得量再次下降。

乐有家研究中心表示,8月末新政出台之后,市场信心提升,笋盘加速消耗,需求集中释放后,10月成交有所放缓,购房者期待更多的利好出台,市场再次进入观望期,成交房源以低于参考价的高性价比笋盘为主。

“大部分人都在观望,想要抄底。”张明(化名)是深圳市宝安区一名房产中介,他对第一财经表示,9月份政策刚出来那一段时间,看房的人比较多,进入10月,明显感觉到看房人数在变少。“实际上每年3、4月看房买房的人是比9、10月要多的,因为很多人买二手房很大一部分原因是为了孩子上学。”张明说。

成交量疲软的情况下,着急卖房的业主只能降价来吸引买家,近期深圳二手房市场上就出现一种现象,即业主降价幅度太大,评估价还没跟得上业主降价的速度,买家可以在银行贷到更多的钱,最终实现“低首付”,甚至“零首付”买房。

成交量没有起色,深圳的二手房挂牌量也逐渐增长并创新高,截至2023年10月23日,深圳全市挂牌量为57944套,较上周增加661套。对此,深圳市房地产中介协会行业发展部主任周衍江对第一财经记者表示,随着市场优化政策不断出台,部分业主想借助楼市利好政策出售自己的房源,致使市场房源挂牌量持续上升,全国不少城市都存在二手房挂牌量上升的现象。

新房市场方面,开发商采取各种方式促销,但是最终效果难言理想。例如深圳市光明区的满京华金硕华府项目,开盘之前就以“降价补差价”的噱头吸引购房者,还邀请著名歌手邓紫棋为楼盘站台,最终价格上也比此前周边项目有一定优势,折后价3.66万元/平方米起,9月下旬,该项目首次开盘,推出704套房源,开发商对外宣称开盘当天去化437套,但记者在深圳市住建局官网看到,截至10月25日,该项目实际销售套数仅142套,去化率仅两成。

深圳市住建局公布的数据显示,四季度深圳将有近1.4万套新建商品房入市,该供应套数近乎深圳三季度新房成交量的两倍。

政策效果为何不明显?

那么,今年8月末“认房不认贷”、降低房贷利率”政策之后,深圳楼市的成交量为何没有明显波动?促进深圳楼市复苏还有哪些政策工具可以使用?

第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿认为,现在房地产政策是经过过去若干年不断调控加码形成的,是相对复杂且捆绑得很严的一个系统,而“认房不认贷”只是在一个点上的放松,就像是在五花大绑上解开一个小结,直接效果不会太明显。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为,政策之后深圳楼市不温不火,中短期来看,主要原因还是大家对深圳楼市的预期比较看淡。“近期不管是认房不认贷,还是降低房贷利率,其实是在需求端刺激购房者入市,而近期深圳新房、二手房价格走势同环比都是下跌的,二手房挂牌量比较高,在这种情况下,需求端鼓励大家买房,但是没有改变购房者对房价下跌的预期,这是政策之后深圳楼市成交量无明显变化最根本的原因。”

李宇嘉认为,过去深圳住宅用地供应较少,房子供不应求,房价上涨预期比较强,大家愿意加杠杆买房,而现在,2019年以来深圳土地供应量不断增长,“房子供不应求”对深圳来说已经不是问题,在此背景下,投资客变少,再加上此前深圳高收入群体(金融、互联网、房地产行业从业者,以及机关单位的公务员群体)近年来受行业裁员、降薪影响,这对深圳楼市的影响也比较大。

周衍江也提及,深圳楼市经历这几年的洗礼,房产投资属性在明显下降,房产已回归居住属性。“通过深房中协开展的消费者调研数据显示,消费者对房价还有下跌预期,且对自身未来收入存在一定担忧,担心未来月供压力。”周衍江说。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示,深圳楼市已连续近三年低迷不振,即使“认房不认贷”政策落地了,金九银十依然成交量没有明显起色,追溯原因,深圳限购政策仍然严格执行,本地户籍也要连续缴纳三年社保,即使是最近2-3年新加入了深圳户籍的年轻人也无法购房,严格的限购政策切断了所有外地投资客与刚入深圳户籍的刚需客户。另外,二手房指导价的存在,再加上隐藏挂盘价,这增加了购房难度,也导致二手房交易持续低迷。“限价盘的入市也打击了购房者预期与信心,同时,二手房价不管有没有二手指导价已经回落,倒挂项目的套利空间也减少,房价不再有较大的上涨幅度与空间。”张宏伟说。

张宏伟还提及,近两年深圳相当于商品房6折的人才房集中入市,占据了原本属于普通商品住房的市场。据媒体统计,截至10月19日,深圳市2023年共入市1.16万套可售型人才房,去化率达到88.2%,相当于今年新建商品住房网签量的40%。

“政策面拐点已经出现,但市场面拐点有待观察。不少购房者仍处在观望状态,市场需要更强有力的组合政策来重建信心。”吴睿表示,目前可利用的政策工具还有很多,除了从金融层面松绑,降低房贷利率,限购、限价等政策也已不符合目前市场新形势,存在放松的空间。周衍江表示,深圳楼市政策在限购、限售、增值税、契税等方面还有很大优化空间。

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