万科、保利等之后 越秀介入广州葵蓬村巨无霸旧改
观点网 翻看葵蓬村的旧改史,或许能从中管窥广州城市更新发展的朝向与暗礁。
近日市场消息称,越秀已提前介入荔湾茶滘街道葵蓬村旧村更新改造项目。
临近白鹅潭中心商务区的葵蓬村,项目总用地面积约为129.45公顷,其中集体用地就多达120.55公顷,国有用地则仅为8.9公顷。
“城头变幻大王旗”,广州旧改新政下巨无霸葵蓬村或将迎来新的“操刀手”。
曲折的招商
就像是广州制衣村康乐村,作为全国茶叶流通的枢纽和集散地、品牌孵化地,葵蓬村以茶叶产业而有名,而且还有茶文化产业园,集批发、采购、鉴赏、茶艺培训、交流活动于一体。
据观点新媒体了解,葵蓬村旧村更新改造项目位于花地河西侧,处于广佛交界的重要核心区域。
作为城中村,葵蓬村具备了房屋密集、管线杂乱、公配欠缺等特点。因而,城市更新的需求摆在突出的位置。
2018年6月,万科成为葵蓬村改造意向合作企业,并签订合作意向协议书;但在2020年11月,其认为项目无法平衡复建与融资成本而退出。
就在万科宣布离场前,广州市规划和自然资源局在9月发布关于《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》等5个指引的通知。
葵蓬村位于白鹅潭中心商务区的第一圈层,即要求产业建设占比达总建设规模的60%,但其位于边缘地带,并非核心区位。
产业建设比例要求高,导致改造后运营成本提升,以及产业导入的要求,对合作企业是一个很大的挑战。
随后,葵蓬村再次组织的招商大会,吸引了富力、招商蛇口、保利、雅居乐、合生创展、奥园和越秀城建7家房企竞争。
招商公告提到,葵蓬村项目总用地面积约为129.45公顷,其中集体用地就多达120.55公顷,国有用地则仅为8.90公顷;预计改造投资总金额约为111亿元,其中复建安置资金约89亿元;改造项目片区涉及2115户居民,户籍人口多达4136人。
值得注意的是,中标的合作企业需按程序支付前期由万科垫付的资金。
2021年3月10日,葵蓬联社披露了候选合作企业名单,保利、富力及招商三家入选。在企业展示及政策宣讲时,三家房企仅间隔不过一个铺面距离,“火花四射”。
保利宣传文案中指出,广州城市更新道路之后。就介入葵蓬村做前期工作,包括开展入户测量等。
富力方则表示,早在2018年就意欲全力介入葵蓬村旧改,但因改造之路曲折,事与愿违,三年来依旧时刻关注葵蓬村,等待时机大显身手。
在广州旧改经验不足的招商则另辟蹊径,带领村民参观了深圳龙岗区三联村旧改项目、深圳南山区南海意库、招商局大厦、海上世界项目。
三足鼎立之势已形成,但后续的发展则是意料之外。
在4月的村民投票表决中,保利、招商、富力没一家获得2/3同意率。其中在第一轮竞选,保利获得了近半数支持率。
同年8年,住建部发布新政禁止城市更新大拆大建,广州旧改亦按下了“暂停键”。不知三家房企是否会庆幸未接下该项目,“彼时有多抢手,后来就有多尴尬”。
最新消息显示,葵蓬村旧改或于6月招商,越秀已介入;至于是否能获村民同意顺利操刀,则留给时间告诉我们答案。
乘新政东风
近来,广州陆续出台了《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》及《广州市统筹做地推进高质量发展工作方案》,简称为“做地新政”。
“做地”指土地整理各项前期具体工作,主体包括筹集资金、配合属地政府在指定范围内开展征收补偿安置工作等。
过往旧改从前期征拆都后期复建都是由一家开发商执行;新政下,由政府认定的国企介入前期做地服务,后续再通过政府收储的方式进行挂牌拍卖,因而一级开发和二级开发工作有所区分开。
政策提到,由政府认定国有企业作为做地主体有两种:第一种是市级做地主体,具体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建设集团等全资国企;第二种是各区政府(广州空港经济区管委会)可以认定或组建1-2家区属全资国企,开展做地工作;条件成熟的其他做地主体需专题上报市政府审定。
2023年广州市城市更新工作计划显示,今年重点城市更新片区为新中轴线南段、广州火车站、罗冲围片区、环五山创新策源区、珠江两岸、机场高速两侧、广州南站周边、东部枢纽等。
业内人士表示,新政做地的本质是政府亲自下场介入城市更新,通过指定的做地主体(全资国企)对重点城市更新片区统筹做地。目前阶段聚焦在重点地区的更新项目,通过做地模式为重点地区提供空间支持。
他续指,影响较大的是重点城市更新片区的前期项目,基本确定是由国企进行做地。对于国企来说有利好也有挑战,重点地区更新项目多,自然优质的土地储备也更多,但重点地区更新项目动迁难度,历史问题也很多。
因此,重点城市更新片区统筹做地大致可分为两种模式。
模式一为做储结合、滚动开发,即是政府征收储备用地的升级版,前期一级开发是一个主体,后期二级开发是另一个主体。
模式二为改储结合、带方案招商,即做地主体在完成前期各项工作并按规定缴纳土地出让金后,以协议出让方式获取土地使用权,进行开发建设。
附则中也提到,对于已公开引入合作企业的更新项目可继续按照合作改造模式推进,所以对已招商的项目影响较少。
他表示,虽然现阶段主要针对重点城市更新片区,但这是一个新的尝试。如果这个模式得到很好的效果,后续有可能大力推进。
越秀介入荔湾葵蓬村旧改消息紧随新政发布,似是有种乘东风而行的感觉。
实际上,越秀地产在2017年成立了城市更新集团,斩获广州里仁洞村项目以及南沙大岗镇东流村改造权。
2021年3月,广州智能装备科技创意园有限公司以总价约28.2亿元竞得南洋电器厂及周边更新改造项目。该公司由越秀集团、广智集团、粤瑞控股合资成立,而越秀集团旗下越秀地产将作为重要力量参与更新改造。
旧改项目二级开发方面,2015年6月,越秀以单价1.6万元/平方米摘得广纸第一宗地块,现已打造为越秀·星汇海珠湾项目。
随着新政的公布,可以预见的是,越秀等七家国企将在广州城市更新上大展身手。
本文源自观点网
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