美国仓库空置率升至2020年来最高,为何租金仍然坚挺?
根据商业房地产服务公司戴德梁行(Cushman & Wakefield)的最新报告,2023年第四季度,全美平均仓库空置率跃升至5.2%,高于上季度的4.6%和去年同期的3.1% ,也是自2020年以来首次超过5%。
租金仍然坚挺
戴德梁行的报告显示,美国仓储的空置率从2019年底的4.7%降低至2022年底的约3%。南加利福尼亚州的一些仓库可利用率一度达到饱和。面对高需求,大量开发商涌入这一市场并迅速建设新的仓储空间,从2019年底至今增建了超过20亿平方英尺(约合1.86亿平方米)的仓储和配送空间。
商业地产服务公司JLL的研究则表明,疫情前,美国约35%的工业租赁活动与电子商务有关。但到2020年,这一比例很快攀升至50%。通常来说,从签订租约到入住交易时间跨度为9个月,但在2020年第一季度,这一时间一度被缩短到30天。
根据电子商务巨头亚马逊公司的年报,在24个月期间,亚马逊的履约网络和数据中心设施(自有和租赁、国内和国际)从2019年底的2.72亿平方英尺增至2021年底的5.25亿平方英尺(约合4877公顷),几乎翻了一番。
然而,过去一年中,由于利率上升、消费者支出变化以及美国经济的不确定性,零售商减少了库存补货,并推迟了仓库租赁续约。根据戴德梁行,2023年, 签订的仓库新租约大约为5.88亿平方英尺(约合5462公顷),比前一年下降了27%。2023年第四季度,仍有超过1.56亿平方英尺(约合1449公顷)的新空间可供使用。
由于需求疲软,许多开发商已经缩减了建设计划。数据公司科斯塔(CoStar)的数据显示,与2022年同期相比,美国2023年前九个月的工业地产开工率下降了48%,是自2009年以来同期的最大跌幅。 摩根士丹利资本国际公司不动产(MSCI Real Assets)的数据也显示,2023年第三季度美国工业房地产销售额同比下降了45%。
戴德梁行物流与工业研究主管普莱斯(Jason Price)说:“我们明显看到有迹象表明,随着市场条件的变化,建设速度正在放缓,吸纳量也有所减少。”
不过,虽然需求减弱,美国仓储市场的租金仍然坚挺。根据商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)的数据,2023年前三个季度,尽管整体工业空置率上升,租赁活动同比下降12.4%,但平均要价租金同比仍上升了9.1%。分析人士表示,这是因为工业房地产市场存在特殊动态,仓库运营商及其客户通常会签订三至五年的协议,因此往往根据长期前景而非短期市场条件进行租赁。
长期前景乐观
根据JLL的数据,从历史标准来看,全美仓库空间的空置率仍然很低,2023年第四季度5.2%的空置率仍远低于历史平均水平,即2013年的7.7%。
同时,与未来需求成疑的办公楼地产业不同,仓库业主的危机并不严重,因为电子商务活动正持续增长。根据市场情报公司Interact Analysis最近进行的一项研究,美国电子商务增长率正趋于稳定,同时,零售商在当下的供应链建设中会考虑更大程度的不可预测性,因此需要更高的库存和存储能力。这一背景下,在2022年和2023年出现放缓之后,美国2024年的仓库建设正在呈现复苏迹象。
物流地产建筑商普洛吉斯(Prologis)公司去年第二季度在美国的开工率下降了约40%,但仍对2024年保持乐观,该公司首席财务官阿恩特(Timothy Arndt)在2023年年中的财报电话会议上说:“我们认为2024年的交付量将供不应求,从而降低2024年的空置率。”他还预计2024年的租金将继续上涨。
过去数年中,投资管理公司黑石集团(Blackstone)大举收购仓库等工业性房产。据美媒报道,截至2023年年中,该集团对工业房地产的全球投资组合价值达1750亿美元,并在持续购买仓库和配送中心。黑石集团的一位发言人对该市场前景颇具信心:“我们持续观察到健康的供需基本面,对于高质量的、开发闲置土地的资产(infill assets)。我们的投资组合出租率超过96%,市场租金同比上涨8%。”
乐歌人体工学科技股份有限公司(下称“乐歌股份”)去年中曾发布公告称,拟以不超3450万美元在美国购买土地建造海外仓。1月4日,乐歌股份发布公告称,基于自身业务增长的需要,2024年该公司将扩仓10万-15万平方米。
乐歌海外仓渠道主管贾培基此前接受第一财经记者采访时表示,就海外仓发展的基本面来看,一方面,虽然跨境电商的增长在后疫情时代有所放缓,但仍处于较快的增长态势。另一方面,跨境电商的物流已经迅速进入3.0时代。
“到了3.0时代,随着产品精细化程度加深,对海外仓的需求必然增加,而在中大件方面,卖家会越来越依赖海外仓,否则临时走空运物流费用太贵,而依靠海运运输速度又太慢。”贾培基说。
根据商务部数据显示,截至2021年底,中国海外仓数量已超过2000个,面积超过1600万平方米。2023年10月,跨境电商海外仓现场会暨供需对接会在广州召开,会议称,海外仓在推动贸易平衡发展、助力数字化转型、促进“一带一路”设施联通和贸易畅通等方面发挥了积极作用。
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