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上海一批次供地揽金超250亿,龙湖等民企重返市场

锤子财富2024-04-16 20:41:500
整体参拍热情不及一批次首轮。

时隔一个月,上海一批次土地出让的下半场落幕。4月16日,第二轮土拍6宗地块全部成功出让,总建面34.94万平方米,总土地出让金额118.9亿元,成交楼面均价约3.97万元/平方米,3宗地块摇号,平均溢价率5.8%。加上3月中旬进行的一批次首轮出让的5宗地块,上海2024年第一次集中供地共有11地块成交,总计揽金约252.97亿元。

历经两轮竞买,多家房企完成补仓。其中,越秀地产拿下两宗地块,包括静安中兴社区的一宗热门地块,共斥资23.5亿元;象屿也先后摘得两宗地块,涉及资金39.15亿元。此外,保利发展、建发、国贸、华发也在本轮拍地中顺利落子,而民营房企也难得现身拿地,龙湖、大华成功补仓。

越秀、象屿连落两子

第二轮土拍的6宗地块中,静安区中兴社区地块是最受房企关注的地块之一,共有包括华润、中海、招商、越秀、保利发展、建发等在内的9家房企报名竞争。

出让信息显示,该地块出让面积8168.22平方米,容积率2.5,体量偏小。上海中原地产市场分析师卢文曦分析,静安区中兴社区地块生活配套齐全,但地块面积较小,共2万多平方米的建筑体量,一次开盘即可全部去化。

尽管该地块在技术指标上有不尽如人意之处,但还是吸引多家房企参与。卢文曦认为,这正是基于“市中心 低总价”的因素,土地竞争较为激烈。在历经20轮竞价后,由华南房企越秀地产摇中,总价约15.97亿元,平均楼面价约78197元/平方米,溢价率为10%。

该地块的房地联动价为12.1万元/平方米,是目前上海内环内少有的单价在12万元级别的项目。业内认为,这样的价格区间也意味着项目未来较容易实现去化。

3月中旬时,越秀地产还曾在一批次首轮拍地中以7.5亿元拿下的杨浦区长海地块。这也是2024年以来越秀第二次在上海摘地,累计拿地额约23.5亿元。

另一宗备受关注的地块则是闵行区浦锦地块,共有12家房企报名,华润、中铁置业、建发&联发、国贸、中海、招商、保利、象屿等众多实力房企都参与竞争,最终由上海本土民营房企大华以25.6亿元的总价拿下,楼面价约42350元/平方米,溢价率10%,总货值约40亿元。这也是去年12月四批次首轮以来,再度有民企现身拿地。

在本次土拍中,另一成功摘地的民营房企即为龙湖。该公司以15.37亿元的总价,成功补仓奉贤新城,成交楼面价约18360元/平方米,溢价率也达到9.55%。奉贤区也是龙湖近年来深耕的区域,先后开发了2个商业体,以及3个住宅小区。

此外,在一批次土拍中收获颇丰的还有闽系房企象屿。继3月份以15.5亿元的总价竞得静安区中兴社区地块后,象屿&联发落子浦东新区曹路,成交价23.63亿元,溢价率6.49%。

据好地研究院统计,在一批次首轮土拍中,象屿参与了3宗地块,本轮又继续参拍4宗,在所有房企中,其整体参与度处于高位。此外,以全口径拿地金额计,象屿两轮拿地涉及金额共39.15亿元,居于各大房企前列。

开发商仍谨慎

本次土拍是上海取消“7090政策”后的首场土拍。在3月中旬披露的一批次第二轮土拍出让公告中,上述6宗地块的出让信息中对“中小套型住宅设计建设标准”进行了调整。

具体来看,在“7090政策”标准下,上海此前执行的“中小套型住宅设计建设标准”主要为,多层住宅建面不大于90平方米、小高层住宅建面不大于95平方米、高层住宅建面不大于100平方米;同时,中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%至80%不等。

调整后,多层、小高层、高层的中小套型住宅建设面积上限分别上涨为100平方米、110平方米、120平方米,中小套型占比则从50%到70%各有不同。各项要求均有明显放宽,这也被业内解读为,持续18年之久的“7090政策”正式退出上海土地市场。

业内认为,随着对“7090政策”的松绑,未来市场上将有更多较大面积的房源,开发商将有机会进行差异化设计户型,能更好地满足上海“多代同住一间房”及人均住房面积明显较低家庭的改善需求。

整体而言,开发商在拿地的过程中变得越发谨慎。例如静安区中兴社区地块进入高品质竞价环节时,9个竞买人中有2个选择了退出;闵行浦锦街道地块的竞拍高品质建设环节中,亦有一家房企放弃。

克而瑞认为,本轮土拍热度较一批次首轮有所下降,主要是受到楼市仍未回暖的影响。据监测,上海的“金三银四”行情并不明显,3月上海新房成交75万方,虽然环比大涨336%,同比降幅仍有2成;月内入市的35个新盘中,平均去化率为48%,积分触发的情况减少,即便是大热的中海顺昌玖里项目也仅过限售门槛、未触发积分。

不过,作为下行楼市中仍坚挺的市场,上海仍为房企开发商看重。“大家都很看重华东市场,现在还有很多外市企业来上海抢地。”有今日成功拿地的房企内部人士向记者表示。

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